wijkrenovatie voor noodkopers

 

(28.11.2016)



Op maandag 28 november organiseerden OCMW Gent en CLT Gent vzw een trefnamiddag rond het project “Dampoort knapT OP!”.  Dit is een pilootproject waarbij 10 noodkoopwoningen in de Gentse Dampoortwijk op 2 jaar tijd gerenoveerd werden. Hiervoor kregen de 10 noodkopers elk een renovatiebudget van 30.000€ ter beschikking van OCMW Gent, dat moet terugbetaald worden bij verkoop van de woning. Op de trefnamiddag werd het project in al haar aspecten voorgesteld; zo kwamen de financiële en juridische basis, de doelgroepgerichte begeleiding, best practices en evaluatie aan bod.

119.000 noodkopers

‘Wie een eigendom heeft, zit er warmpjes in!’. Mensen denken dit vaker, maar dat klopt niet altijd. Er bestaat namelijk een grote groep noodkopers. Dit zijn mensen met een laag inkomen die uit noodzaak tot het uiterste gaan om een kwalitatief minderwaardige woning te kopen omdat ze op de huurmarkt geen betaalbare en degelijke woning vinden. Ze beschikken ook niet over de middelen om de woning te renoveren. Onderzoekers becijferden dat er in Vlaanderen 119.000 noodkopers/noodeigenaars zijn.

De gevolgen van een noodkoop zijn ontmoedigend: een ongezonde woning jaagt de eigenaar op extra kosten (torenhoge energiefacturen) en heeft een negatieve invloed op levensdomeinen zoals gezondheid en eigenwaarde.

Vicieuze cirkel

Noodkopers vallen systematisch uit de boot bij stadvernieuwingsprojecten of renovatiepremies, omdat dit steeds een voorfinanciering vereist. Noodkopers zitten hierdoor in een vicieuze cirkel. “Dampoort KnapT OP!” doorbrak deze vicieuze cirkel door duurzame financiële oplossingen te koppelen aan een intensieve begeleiding.  

OCMW-voorzitter en schepen voor armoedebestrijding Rudy Coddens verduidelijkt: “OCMW Gent stelde voor de renovatie voor elk van de 10 noodwoningen € 30.000 ter beschikking, dat terugbetaald moet worden wanneer de eigenaar de woning verkoopt. Ook een deel van de eventuele meerwaarde gaat naar het OCMW. Op die manier kan dezelfde tussenkomst voor verschillende opeenvolgende gezinnen ingezet worden en wordt er bewust spaarzaam omgegaan met de beschikbare overheidsmiddelen.”

CLT Gent vzw en haar partners ondersteunden de bewoners met een intensieve bouwtechnische en sociale begeleiding. Ann Van Hoof van CLT Gent: “Verbouwingen zijn doorgaans lastig en stresserend. Ze vergen veel energie, doorzettingsvermogen en de nodige portie flexibiliteit, ook al omwille van de volkswijsheid dat ze altijd meer kosten en langer duren dan gepland. Dé rode draad doorheen Dampoort KnapT OP! was dan ook de begeleiding op maat: ze begon al bij de werving van de deelnemers en liep als een constante doorheen de aanbesteding, renovatie en zelfs na de oplevering van de werken. OCMW-voorzitter Rudy Coddens bevestigt: “Eigenaars werden bijvoorbeeld begeleid bij het opvragen van offertes, de keuze van de aannemers en de opvolging van de werken door de architecten en ingenieurs. Dit “ontzorgen” van de deelnemers was een cruciaal onderdeel van de begeleiding, niet alleen omwille van de kwetsbaarheid van de deelnemers, maar ook om uitval te voorkomen en zo de impact van onze investeringen te kunnen garanderen.”

Resultaten

Alle deelnemers zijn erin geslaagd zijn hun woning kwalitatief te renoveren. Ze wonen nu in een veilig, energiezuinig, gezond en comfortabel huis. De impact van de renovatiewerken op de woonkwaliteit wordt gemeten op basis van de Vlaamse Wooncode. Voor de start van de werken bedroeg de gemiddelde score per woning 54,5 strafpunten. Vanaf 15 strafpunten kan een woning in principe ongeschikt bevonden worden. Na de werken bedraagt de gemiddelde score 9,8 strafpunten. Het percentage van gebreken zoals CO-gevaar, elektrocutie- of brandgevaar en vochtproblemen werden aangepakt en tot nul herleid.

 

Bovendien leverde het project ook een bijdrage aan de stedelijke en Vlaamse klimaatdoelstellingen. Voor de start van de werken bedroeg de gemiddelde EPC-waarde (= kengetal voor energieverbruik) voor de 10 woningen 518,9 kWh/m². Ter vergelijking, dit gemiddelde ligt voor Vlaanderen op 296 kWh/m² (voor rijwoningen). Dankzij de renovatiewerken is de gemiddelde EPC-waarde gedaald tot 243,6 kWh/m², wat dus beter is dan het Vlaamse gemiddelde.

 

Tenslotte had het project ook een positieve invloed op het leven van de deelnemers. De individuele en groepsbegeleiding versterkten niet alleen de eigenwaarde van de noodkopers, maar ook het sociale leven van de participanten en het sociaal weefsel van de hele buurt.


[©m&b2016]